1. Kostengünstiges Wohnen

Was als kostengünstiges Wohnen bewertet wird, hängt vom individuellen Haushaltseinkommen ab. Daher wird auch oft vom bezahlbaren Wohnen gesprochen.

Steigende Mieten, Wohnneben- und Lebenshaltungskosten bilden eine zunehmend stärkere Belastung, bundesweit und auch für die Bochumer*innen. Einen Mietanstieg gab es in allen Großstädten im Ruhrgebiet, in Bochum war der aber nicht ganz so stark wie in Dortmund und Essen. Die Miete nach dem Bochumer Mietspiegel ist um ca. 20 % im Zeitraum von 2012 bis 2023 gestiegen. Die Angebotspreise (Auswertung von Mietwohnungen, die auf ImmobilienScout24 und ähnlichen Internet-Plattformen angeboten werden) zeigen eine noch deutlichere Zunahme (siehe Grafik).

Insbesondere für Haushalte mit geringem Einkommen ist das eine Herausforderung. Nach Daten des Mikrozensus gaben Bochumer Haushalte im Jahr 2018 durchschnittlich 29,1 % ihres verfügbaren Einkommens für Miete aus (sog. Mietbelastung). Bei knapp 39 % der Mieterhaushalte in der Stadt lag dieser Wert bei über 30 %. In Dortmund waren es ähnlich viele. Besonders betroffen sind Einpersonenhaushalte (Senioren, Studierende, Auszubildende) und Alleinerziehende. Wohnen ist jedoch ein menschliches Grundbedürfnis und die Sicherung existenzieller Bedürfnisse macht einen Teil der kommunalen Daseinsvorsorge aus.

empirica-Preisdatenbank (Basis: VALUE Marktdaten)

Einkommen steigen nicht gleichermaßen mit den Mieten. Zwei Drittel der Bochumer Wohngebäude sind älter als 50 Jahre. Daher sind Modernisierungen im Bestand notwendig, um das Wohnungsangebot attraktiv und vermietbar zu halten. Modernisierungen kosten jedoch viel Geld und Vermieter*innen können einen Teil der Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen. Das bedeutet, dass die Miete steigt. Wird nun umfassend modernisiert, dann steigen die Mieten für viele Bochumer Haushalte. Ein Hemmnis ist, wenn die Einkommen nicht gleichermaßen steigen.

Die Zahl der Sozialwohnungen ist gesunken. Ein wichtiges Instrument zur Sicherung bezahlbarer Wohnungen in Bochum ist der öffentlich geförderte Wohnungsneubau bzw. geförderte Bestandsmodernisierung. Aktuell gibt es noch 12.300 Sozialwohnungen in der Stadt (von insgesamt 200.000 Wohnungen). Die Zahl der Sozialwohnungen in Bochum ist in den letzten Jahren stärker gesunken („aus der Bindung gelaufen“) als neue Sozialwohnungen gebaut wurden. Nach Angaben der NRW.Bank werden bis zum Jahr 2035 rund 7.500 weitere Sozialwohnungen in Bochum „aus der Bindung fallen“. Allerdings darf nicht vergessen werden, dass nicht alle vormalige Sozialwohnungen schlagartig teuer werden. Vermieter*innen unterliegen den gesetzlichen Vorschriften, die für jede Wohnung gelten.

Steigende Preise. Auch bezogen auf Kaufimmobilien (Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen) haben steigende Grundstücks- und Baukosten in den vergangenen Jahren zu steigenden Preisen geführt. Die Preise für Kaufimmobilien nahmen stärker zu als für Mietwohnungen. In Bochum z. B. stieg der Kaufpreis für gebrauchte Reihenhäuser zwischen 2014 und 2022 nach Angaben des Gutachterausschusses um gut zwei Drittel. Ein wichtiger Grund hierfür waren die bis zum Jahr 2021 auf knapp ein Prozent gesunkenen Darlehenszinsen. Seit dem Frühjahr 2022 kommt das deutlich gestiegene Zinsniveau hinzu, die Finanzierung hat sich dadurch erheblich verteuert.

Mieten steigen stärker ohne Neubau bzw. Neuschaffung von Wohnraum. Ein Wohnungsmarkt kann nur dann günstig sein, wenn eine ausreichende Anzahl von Wohnungen zur Verfügung steht. Daher ist eine Grundvoraussetzung, ausreichend viele Wohnungen neu zu bauen bzw. zu schaffen. Jede zusätzlich gebaute bzw. geschaffene Wohnung entspannt den Wohnungsmarkt. Auch wenn in eine neu gebaute bzw. geschaffene Wohnung kein Haushalt mit geringem Einkommen einzieht, so zieht dieser Haushalt aus einer relativ günstigen Wohnung aus, in die dann wieder ein Haushalt einziehen kann (sog. Sickereffekte). Wird nicht mehr neu gebaut bzw. geschaffen, dann steigen die Mieten noch stärker.

Folgende Maßnahmen führt die Stadt Bochum bereits durch, damit Wohnen in der Stadt Bochum erschwinglich bleibt:

• Der Mietspiegel bestimmt Mietobergrenzen, auch um Mietwucher entgegenzuwirken.
• Neubauvorhaben helfen den Wohnungsmarkt zu entspannen (städtisches Wohnbauflächenprogramm).
• Quotierung des geförderten Wohnungsbaus bei Neubauvorhaben: Auf städtischen Flächen, auf welchen neue Wohnungen gebaut werden, muss mindestens 30 % des neuen Wohnraums öffentlich gefördert errichtet werden. Auf privaten Flächen, für welche die Stadt z. B. durch Aufstellung eines Bebauungsplans Baurecht schafft, liegt der Anteil bei mindestens 20 %.
• Vergabe städtischer Grundstücke im Erbbaurecht
• Experiment: Höhe der Startmiete wird als ein Kriterium zur Vergabe städtischer Grundstücke definiert.
• Beratungs- und Förderangebote für Modernisierungsmaßnahmen: Die öffentliche Hand übernimmt einen Teil der Kosten, die dann nicht auf die Miete umgelegt werden (Städt. Modernisierungsprogramm).
• Beratung zur Wohnraumförderung zur Bestandsmodernisierung durch das Land NRW, Förderangebote des Bundes